Стоимость выросла скачком
После очередного тура государственной оценки кадастровая стоимость выросла в разы, хотя в самом объекте ничего не изменилось.
Оценка для бизнеса · экономический эффект
Кадастровая стоимость завышена — вы платите налог с воздуха
Кадастровая стоимость определяется массовыми методами, без осмотра объекта. Если она выше рыночной, переплата идёт каждый год и сама собой не исправится. Закон даёт механизм: установить кадастровую стоимость в размере рыночной.
Предварительный расчёт — бесплатно. Нужны кадастровый номер и текущая стоимость из выписки ЕГРН.
15+лет в корпоративных финансах
5 летгоризонт экономии
30 днейсрок решения ГБУ
Экономика вопроса
Что даёт снижение в деньгах
Налог считается от кадастровой стоимости. Снизили базу — снизился налог, и так каждый год, пока действует установленная стоимость. Пример для земельного участка со ставкой 1,5%:
- Кадастровая стоимость по ЕГРН — 500 млн ₽, налог 1,5% — 7,5 млн ₽ в год.
- Установлена рыночная стоимость 250 млн ₽ — налог 3,75 млн ₽ в год.
- Экономия — 3,75 млн ₽ ежегодно; на горизонте пяти лет — до 18,75 млн ₽ с учётом повторной процедуры после нового тура оценки.
Для зданий и помещений эффект обычно выше: предельная ставка налога на имущество организаций от кадастровой стоимости — 2%, а по объектам дороже 300 млн ₽ ряд регионов применяет 2,5%. Точная ставка зависит от региона и вида объекта.
Насколько снизится стоимость именно у вас — заранее не знает никто. Это покажет предварительный расчёт по вашему объекту: если потенциал незначительный, я скажу об этом прямо и отговорю от запуска процедуры.
Когда это актуально
Признаки, что стоимость завышена
Оценка не учитывает состояние
Массовая оценка не видит износ, обременения, ограничения использования, неудачную конфигурацию участка или отсутствие подъездных путей.
Стоимость выше цены сделок
Сопоставимые объекты по соседству продаются заметно дешевле, чем государство оценило ваш.
Объект в региональном перечне
Административно-деловой или торговый центр включён в перечень — налог считается от кадастровой стоимости, и цена ошибки выше.
Процедура
Как проходит снижение
- Предварительный расчёт. Смотрю выписку ЕГРН, вид объекта и ставку в вашем регионе. Считаю потенциал снижения и годовой эффект. Бесплатно.
- Отчёт об оценке. Аккредитованная оценочная компания-партнёр готовит отчёт о рыночной стоимости в электронной форме — обязательное приложение к заявлению.
- Заявление в ГБУ. С 1 января 2026 года по всей России действует обязательный досудебный порядок: заявление подаётся в бюджетное учреждение, проводившее оценку. Срок решения — 30 дней.
- Суд, если ГБУ отказало. Обращение в суд возможно только после решения учреждения. Госпошлина для организаций — 15 000 ₽ за объект.
- Контроль применения. Проверяю, что новая стоимость попала в ЕГРН и корректно применена в налоговых расчётах.
С какой даты действует
Установленная в размере рыночной стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление в ГБУ. Пересчитать налог за прошлые годы задним числом нельзя.
Поэтому чем раньше в году подано заявление, тем больший период закрывает эффект. Очередной тур государственной оценки проходит раз в четыре года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в два). После нового тура процедуру повторяют — так экономия поддерживается на горизонте пяти лет и дальше.
На выходе
Что вы получаете по итогу
Расчёт до старта
Потенциал снижения, годовой эффект и честный ответ, стоит ли вообще запускать процедуру по вашему объекту.
Отчёт оценщика
Документ, соответствующий требованиям закона об оценочной деятельности, пригодный для подачи в ГБУ и в суд.
Сопровождение
Подготовка и подача заявления, работа с замечаниями учреждения, при необходимости — судебный этап.
Проверка результата
Контроль внесения в ЕГРН и корректности налоговых начислений после снижения.
Стоимость
Фиксированная часть плюс процент от экономии
Фиксированная часть покрывает отчёт об оценке и сопровождение процедуры — она зависит от типа и количества объектов. Переменная часть — процент от подтверждённой годовой экономии по налогу, и платится она только если стоимость реально снижена.
Обе цифры фиксируются в коммерческом предложении и договоре до начала работы. Госпошлина и судебная экспертиза, если до неё дойдёт, оговариваются отдельно.
Кто выполняет работу
Финансист со стороны собственника плюс аккредитованный оценщик
Я отвечаю за экономику вопроса: считаю эффект, оцениваю целесообразность, контролирую результат в налоговых расчётах и защищаю ваш интерес в переговорах. Отчёт об оценке готовит оценочная компания-партнёр — специалисты с квалификационными аттестатами, членство в СРО оценщиков, страхование профессиональной ответственности, аккредитации в крупных банках и институтах развития.
Это не налоговая оптимизация и не схема. Установление кадастровой стоимости в размере рыночной — предусмотренная законом процедура: вы платите налог с той стоимости, которая соответствует рынку, а не с расчётной.
Вопросы
Что важно знать до старта
Можно ли вернуть переплату за прошлые годы?
По действующему порядку — нет. Стоимость, установленная в размере рыночной, применяется с 1 января года подачи заявления в бюджетное учреждение. Именно поэтому затягивать дорого: каждый пропущенный год закрывается по старой стоимости.
Насколько реально снизить стоимость?
Зависит от того, насколько массовая оценка разошлась с рынком по вашему объекту. Гарантировать результат до расчёта не может никто, и я не буду. Предварительный расчёт как раз и нужен, чтобы понять, есть ли потенциал.
Надолго ли хватает эффекта?
До следующего тура государственной кадастровой оценки: раз в четыре года, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе раз в два года. После нового тура стоимость определяется заново, и при необходимости процедуру повторяют.
Обязательно ли идти в суд?
Нет. Сначала подаётся заявление в бюджетное учреждение, и во многих случаях вопрос решается на этом этапе. Суд — следующий шаг, если учреждение отказало, и он возможен только после его решения.
Что нужно от меня для расчёта?
Кадастровый номер и актуальная выписка ЕГРН с текущей стоимостью. Для зданий полезны также площадь, год постройки и назначение. Этого достаточно, чтобы посчитать потенциал.
Шире, чем один объект
Нужна оценка для других задач?
Оценка бизнеса и долей, недвижимости и оборудования — для сделки, залога, суда или отчётности. Весь спектр собран на отдельной странице.
Вся оценка для бизнеса →Предварительный расчёт эффекта по кадастру — бесплатно и ни к чему не обязывает.
Следующий шаг
Рассчитать эффект
Оставьте контакт и кадастровый номер объекта — посчитаю потенциал снижения и годовой эффект. В рабочее время отвечу в течение 30 минут.